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        2020 年 1 月 26 日 星期日
    孙高峰,山东康桥(枣庄)律师事务所专职律师。 孙高峰律师,曾经从事市政府法制工作二十多年。 该律师系中国法学会会员,枣庄市律师协会第四届、第.....[详细内容]
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     合同与文件

商品房买卖合同解除的主要情形
发布时间:2014/7/30 16:47:52  浏览次数:1643 文章录入:qianyan 来源:孙高峰律师

可以解商品房买卖合同解除的主要情形有——
         一、开发商可以解除合同的主要情形:
           买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;
           因非开发商原因致使买受人未能办理按揭款,导致合同无法实际履行的;
           其他情形。
        二、 买受人可以解除合同的主要情形
           开发商擅自变更规划设计,未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。

   商品房面积误差过大。指商品房预售合同中的约定面积与产权登记的实际面积产生误差。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第20条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权选择退房。            

   开发商迟延交房。指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。买受人与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,买受人有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,买受人有权要求解除合同。                                                                         

  商品房质量问题。指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权要求解除合同和赔偿损失。买受人应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人也有权要求解除合同和赔偿损失。                                                

   购房者无法取得房屋。指商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人,又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致买受人无法取得房屋,买受人也有权解除合同。                                                                                                               

  开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。                                                                 

  因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准,是指《司法解释》第23条规定的情形:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”                                                                                              

  因开发商原因延迟办理房产证的。指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定(即预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续)的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。                                                                     

其他情况。主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的;合同约定的其他情形(如双方可约定商品房套型误差超过约定范围的,买受人可解除合同)。                                                                                                                                                                                                              

 ——摘自《中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引》

 



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